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単独名義と共有名義

家を建てるにあたって、

名義は単独の方がいいのか?

それとも夫婦共有にすべきなのか?

で悩まれている方もいらっしゃると思います。

 

 

個人的には、基本

単独名義をオススメしているのですが、

事情によっては共有名義に

せざるを得ない場合があるのと、

共有名義にした方がいい場合があるので、

今回は、この2つの場合について

お伝えしていきたいと思います。

 

こんにちは。

ナナハウス、シンプルノート豊橋北スタジオの中島です。

 

では、まずは

共有名義にせざるを得ない場合

からお伝えしていきますね。

 

◆収入合算が必要な人

 

仮に、あなたが家を建てるにあたって

銀行から3000万円を借りたいとしても、

あなたのご主人の年収が400万円以内では、

基本、銀行から満額借りることが出来ません。

 

銀行が貸してくれる限度額は、

年収の5〜6倍程度だからです。

(常識的に考えると、

この範囲を超えてお金を借りるのは、

ローン破綻の可能性を高めるだけです)

 

それゆえ、この場合、

奥さんが働いているとしたら、

奥さんの収入も合算して

ローンを申し込まざるを得なくなります。

 

結果、奥さんも名義人になるというわけですね。

(名義を入れなくていい場合もありますが、

住宅ローン控除のコトも考えると

名義人になった方がいいので詳しくは後ほど。)

 

では、続いて

共有にした方がいい場合について

お伝えしていきますね。

 

◆住宅ローン控除を最大に使い切る

 

例えば、

住宅ローン控除の対象となる金額が3500万円で、

ご主人の年収が400万円、

奥さんの年収が200万円だとしたら、

ご主人の持分を3分の2、奥さんの持分を3分の1、

にすると、住宅ローン控除の枠を

いっぱいまで使い切ることが出来ます。

 

では、ご主人の所得税を8万円、

住民税を16万円、

奥さんの所得税を4万円、

住民税を8万円と仮定して、

簡単に計算していってみましょう。

 

1年目の年末の借入残高を

3430万円とし、毎年70万円ずつ

借入が減っていくと仮定すると、

このご夫婦が受けられるローン控除額は、

1年目:24.01万円

2年目:23.52万円

3年目:23.03万円

4年目:22.54万円

5年目:22.05万円

6年目:21.56万円

7年目:21.07万円

8年目:20.58万円

9年目:20.09万円

10年目:19.6万円

11年目:19.11万円

12年目:18.62万円

13年目:18.13万円

 

となるのですが、

仮にご主人の単独名義で借入をしてしまった場合、

この恩恵を上限いっぱいに受けることが出来ません。

 

今後13年間、

ご主人の給料が変わらないとしたら、

ご主人が受けられる控除のマックスは

所得税8万円+住民税13.65万円を

合わせた計21.65万円だからです。

(住民税は控除の上限は13.65万円です)

 

つまり、13年のうち、

最初の5年間は控除枠を使い切れていない

というわけですね。

 

一方で、ご主人の名義を3分の2にし、

奥さんの名義を3分の1入れてみると、

1年目から上限いっぱいまで

使えることになります。

以下、1年目の計算式です。

 

1年目の借入残高の0.7%=24.01万円

(↓控除可能な所得税と住民税の合計額↓)

ご主人:24.01万円×3分の2=約16万円

奥さん:24.01万円×3分の1=約8万円

 

(↓返してもらえるお金の上限↓)

ご主人:8万円+13.65万円=21.65万円

奥さん:3万円+6万円=9万円

 

そんなこんなで、共有名義にし、

持分比率さえ間違えなければ、

住宅ローン控除の恩恵を最大まで

引き出すことが出来るというわけですね。

 

◆予算設定の基本

 

この2つに該当する場合は、

夫婦で住宅ローンを申し込むことになるのですが、

忘れてはいけないのが、

自分たちの収入とバランスが取れないような借入は

絶対にしてはいけないということです。

 

ここで、この話をすると長くなるので

今回は割愛しますが、

これからの暮らしのことを考えると、

銀行から借りてもいい額は、

年収をベースで考えるとしたら、

ご主人の年収の6倍までに

とどめておくべきだと思います。

 

400万円としたら2400万円だし、

500万円だとしたら3000万円だし、

600万円だとしたら3600万円ですね。

 

これを超えて借り入れするのは、

これからの不確実で不安定な社会の中では、

かなり危険だと思っています。

 

なので、出来れば

収入合算しなくていい範囲で、

家づくりをしてもらえたらと思います。

 

建築コストが上がってしまった現在、

これは難しい話かもしれませんが、

出来るだけこれを心がけながら

資金計画してもらってくださいね。

 

それでは、、、

 

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